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2019年12月11日
不動産についてのあれこれ

築40年の中古マンションも悪くない理由

先日、「新築信仰」の強い日本に中古が根付くのかという記事を書きましたが、本日は築40年くらいのマンションが、最近、リフォームやリノベーションの技術で脚光を浴び始めていることから、古い中古マンションも悪くない理由を書いてみたいと思います。

築40年のマンションは今後どうなる?

先日、日本の新築信仰につていの記事を書きましたが、日本ではやはり中古マンションを購入することに対して抵抗を持っている方は、まだまだ多いように思います。
中古の一軒家とは違い、中古マンションだと自分の意思だけでは建て替えもできませんし、「築40年のマンションなんて、すでに寿命が過ぎてるのではないか」と考える人もいるのではないでしょうか。
では、現在築40年のマンションは、20年後にはどうなっていると思いますか?

木造の寿命は30年でRCの寿命は37年?

今から、40年前のことを考えてみると、40年前と言えば高度経済成長が落ち着いたころ。

高度経済成長が終わったあとに建てられたマンションですから、技術的にも現在と大幅に違うということは少ないです。

築40年の物件でもまだまだ現役で使われているマンションはたくさんありますよね。

住宅の寿命を国土国交省では便宜上、木造住宅の寿命を約30年としていますが、これは取り壊された建物の築年数の平均である27年、
または不動産のストック数(住宅総数)とフロー数(新築件数)で割ったサイクル年数に当たる30年という数字から取ったもので、この寿命目安があまりにも現実に即さないという話はよく聞くと思います。
RC造のマンションにしても37年という数字は建て替えられたマンションの平均築年数であり、その中には都市計画といった耐用年数以外の要因によって早々と取り壊された例も含めての数字です。

木造の寿命は68年、RCの寿命は120年

現時点では、木造は68年を平均寿命とするデータが支持されてるようです。
(建物の完工後、残存率(取り壊されていない建物の比率)が50%となるまでの年数)
一方マンションなどのRC造の場合は物理的には約120年は持つというデータが出ています。(コンクリートの中性化が終わる年数から算出した物理的効用持続年数(≒寿命))

中古マンションを選択する人が多くなっている

最近は、築30年を超えるマンションに住む人も増えてきています。もともと住んでいる人だけでなく、新たに築30年~40年のマンションを借りたり、購入したりする人も非常に増えています。

一つは、先に述べました通り住宅の平均寿命自体が伸びてきているということが理由で、
築40年のマンションであっても、「今にもつぶれそうな外観」であったり、「いかにも古い」雰囲気の物件自体が減っているからでもあります。

そしてもう一つ、近年は建築技術等の進歩もありますが、リフォーム・リノベーションの技術も進歩しているという理由があります。
中古マンションであっても、設備を入れ替えるだけで快適な生活ができるようになる物件もありますし、間取りも大胆に変更してしまうようなリノベーションを施して、新築と比べても遜色ないレベルにまで引き上げることもできます。

重要なのは管理と耐震

築40年の物件でも、まだまだ住めるものはたくさんあります。

しかし、気を付けなくてはならないのはその建物の管理状態と、耐震性です。

まず、耐震基準は1981年に大幅に改正されており、1981年以降に建てられた物件であれば新耐震基準が適用されているので大地震が来ても倒壊する可能性は低いです。
しかし、1981年よりも前に建てられた旧耐震の物件は現在の耐震基準を満たしていないものもあり、購入するのであれば耐震リフォームが必要になることもあります。

管理は管理人さんと会えば分かる?

そして、マンションの良し悪しは、管理状態によって決まると言っても過言ではありません。

「マンションは管理を買え」と言われているくらい、管理は重要です。

不摂生な生活を長年続けてきた人と、健康を意識して規則正しい生活を送ってきた人とでは、どちらが健康でしょう? それと同じです。

適正に管理されていて、こまめに手入れされている物件は寿命も長くなりますが、管理がずさんな物件はやがて住民もいなくなり、スラム化し、売却したくてもできない、という事態に陥ってしまいます。

今、築40年ほど経っているような物件でも、耐震性があり、管理が行き届いている物件であれば20年後でもまだ十分住める状態を維持されていると思われます。

築40年以上のマンションの購入を検討される場合は、くれぐれも管理状態をしっかりと確認してみてください。

私の経験からすると、管理人さんが、良くも悪くも“うるさい”ところは、管理状態が良好の傾向がありますので、管理人さんと話してみるってとっても重要なことだと思います。

贅沢な敷地が新築マンションにはない魅力

そして、最後に私が中古をお勧めする一番の理由は、築40年クラスのマンションは、立地が非常にいいということです。

ここ最近建ったマンションで、敷地内に平置きの駐車場がついているマンションがどれだけあるでしょう。

もちろん、郊外で土地がいっぱいあるところならば別です。

都心、しかも駅近でここ最近建ったマンションに駐車場はなかったり、あってもほとんどが機械式だと思います。

贅沢な敷地にマンションが建っているのは、大昔に建てられたからこそなのです。

都心の好立地にあって、ゆったりと敷地に建っている中古マンションを私はお勧めいたします。

 

中古マンションを検討される際に、参考になれば幸いです。

 

この記事を書いた人
牧田朋美 マキタトモミ
牧田朋美
ホームページをご覧いただきましてありがとうございます。 青山一丁目にございます株式会社全商事の代表の牧田朋美です。 趣味はアンチエイジングなのですが、それが高じてマラソンをすることになり、かれこれ13年走り続けております。 ブログには普段走って移動する私ならではの視点で気付いたことなど、日々感じたことを記事にしていきたいと思っております。 人当りはとっても良く、いつもニコニコですが、中身はかなりストイックな体育会系です。

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