株式会社全商事
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2019年07月08日
不動産についてのあれこれ

なかなか決まらない場合は確認してみて

数ヶ月前、私は自分自身の家を探しをしており、毎日必死で物件を探していました。

自分のこととなると、それはもう必死ですよね。

そんな時に気付いたことを今日は書いてみようと思います。

自分が住むための物件を探していて気づいたこと

数ヶ月前、自分のための家探しに夢中の毎日を送っていました。
自分の家となると、もう必死ですよね。
ネットの色々なサイトで片っ端から探します。
お客様のために必死に探すのももちろんなのですが、自分のこととなるとやはり必死度合が違いますよね(笑)。
毎日そんなことをしているうちに、希望エリアの物件の、自分の希望している価格帯の物件は全て頭に入ってしまいました。
おそらく、あの当時、希望エリアの物件で私の右に出る人はいなかったと自負しております。
しらみつぶしに探しているので、新着物件が出れば直ぐに分かるようになりました。


ちょっと良いなぁと思う物件があると、自分自身の足で現地に行き、中は見ないまでも、立地と外観を確認しに行きます。
自分のこととなるとフットワークもより軽くなります。
その時、散々物件を探して気づいたことは、「レインズ」に載ってない物件もあるということです。

レインズって何?

レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産流通標準情報システムのことを言います。

1988年に宅地建物取引業法の改正によりスタートし、国土交通大臣から指定を受けた東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「指定流通機構」によって運営をされています。

この指定流通機構に会員登録をしている不動産会社が、売主から不動産の売却を受けたとき、情報をレインズに登録をします。

このように不動産の情報を提供したり受取ったりと、不動産の情報交換がリアルタイムで行われているデータシステムをレインズといいます。

要は、不動産会社がお客様に仲介を依頼されて、こちらのレインズに物件情報を載せると、全国の不動産会社でこちらの物件情報を閲覧することが出来るので、全国のお客様に紹介してもらえるということなのです。

 

下手なのですが、絵を描いてみました。

レインズに載せた場合

例)佐藤さんが、佐藤さん宅を売却したくて、青山不動産に売却の依頼をした場合

青山不動産がレインズに載せた場合は、レインズで見つけてくれた全国の不動産会社と、青山不動産が独自で開設しているHPや、青山不動産が広告費を払って載せてもらうポータルサイト(スーモやアットホーム等)の両方から、物件を知ってもらうことが出来ます。

レインズに載せていない場合

こちらの図にありますように、青山不動産がレインズに載せない場合には、青山不動産が自社HPもしくはポータルサイト(スーモやアットホーム等)を見たお客さんは物件を知ることが出来ますが、全国の不動産会社はこちらの佐藤さん宅の売却の情報を見つけることは出来ません。

レインズに載せるのは義務?

どちらの方がより多くの人に見つけてもらえるでしょう。
それは簡単ですよね。

レインズに載せた方がより多くの人に物件を知ってもらうことが出来ます。

売主からしてみて、よりお客様がつきやすいのはどちらなのかは言うまでもないですよね。

それならば、依頼された不動産屋さんは、どうしてレインズに載せないのでしょう?
売主のことを考えたら、レインズに載せて募集をかけることがベストですよね?
だって、全国の不動産会社が佐藤さん宅を紹介してくれるのですから。

レインズに物件登録を法律上義務づけされているのは、売却依頼業者が1社のみの「専任専属媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を締結された場合です。

一方、何社でも売却依頼ができる「一般媒介契約」の場合は、レインズに物件登録の義務はありません。
ただ法律では積極的に登録するよううながされている状況です。

以上のように、売却の場合はある程度義務付けられておりますが、賃貸の場合は、そのような義務は特にないようで、賃貸の場合の方が、依頼された仲介会社がレインズに載せていない気がします。

どうしてレインズに載せないの?

そんな良いことばっかりのレインズを、依頼された仲介会社はなぜ利用しないのでしょうか。

それは、お客様からも仲介手数料が欲しいからなのです。

佐藤さん宅が売却を依頼された青山不動産は、レインズに載せず、自社ホームページもしくは自社のポータルサイトでお客様を見つけた場合、
青山不動産は、依頼された売主の佐藤さんからと、買い手のお客様の両方から仲介手数料をもらうことが出来ます。
この手法を「囲い込み」と呼ぶみたいです。

 

こちらもまた図にしてみました・・(笑)

私が物件を探している時も、「この物件、是非見てみたいな」と思うと、レインズには載っていないということがけっこうありました。
レインズに載っていれば、大家さんから直接依頼されている業者が分かるので、そこに連絡をすれば、物件についての詳細を知ることが出来ますが、レインズに載っていない場合は大家さんが直接依頼されている業者の特定は出来ません。

長く空いている物件はレインズに載りますが、比較的すぐに決まりそうな物件はレインズに載せないで、自社で決めてしまおうという感じがしました。


レインズに物件情報を掲載することによって

売主は、会員登録している全ての不動産業者から買い手を探してもらえ、これにより早期の売却が実現できたり
取引事例から市場動向を把握することも可能で、適正な売却価格の設定をすることができます。

このレインズに、ご自身が依頼している物件が登録されているのか気になりませんか?
レインズは、登録している不動産会社しか閲覧することができないシステムですが、ご自身の物件がレインズに載っているかを調べる方法があるのです。

何件か方法はあるようですが、こちらが一番分かり易いので、ご紹介したいと思います。

不動産ジャパン

こちらに必要事項を入力すると、レインズに物件が掲載されていれば、こちらのサイトにも物件が上がってくるようになっています。

ご自身が依頼されている売却物件、もしくは賃貸物件がこちらに載っていない場合はレインズに掲載されていないことも考えられるので、そのような場合は依頼している不動産会社さんに確認してみると良いかもしれませんね。

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