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民泊を始めるための準備編①

民泊を始めるためにはいくつもの関門が待ち構えている
民泊を始めるためには

前回の民泊の記事がとても反響が良かったので、本日は民泊を開業するための準備編をお送りしたいと思います。

「民泊」というと、簡単に儲かりそうなイメージがありますが、世の中そう簡単に儲けさせてくれる話はありません。
この記事を書いていて、つくづくそう感じました。

民泊に興味がある皆さん、こちらの4つの関門をクリアできますか?

民泊を始めるための4つの関門をあなたは突破できるでしょうか?

前回の民泊の記事が意外と反響があったので、本日は、民泊を開業するにあたっての準備編をお送りしたいと思います。

これは自治体によって大きく異なります。
これまで品川区、大田区、台東区、川崎市宮前区のオーナーさんの民泊開業の準備のお手伝いさせていただきましたが、ガチガチに厳しい所や、そもそも区が後ろ向きな所、担当者次第だったりする所、ゆるゆるな所等、様々です。
ここでは品川区の例を説明していきます。
多々有る民泊支援サイトにあるような紹介ではなく、最短で事業開始するには何を優先すべきかについても載せていきたいと思います。

大まかに4つの関門があります。
さて、あなたの物件はこれらを全て突破することが出来るでしょうか?

一番最初に確認すること―用途地域の確認

まず、一番にすべきこと
そもそも民泊を開業しようとしている地域が、民泊の可能な地域なのかを確認する必要があります。ー①
用途地域という13種類のエリア区分の中で、民泊可能な場所と禁止の場所があります。
品川区の場合、商業地域、近隣商業地域の二つに限られます(ピンク色と、薄いピンク色です)。
つまり、あなたが民泊を開業したい建物のある住所がそれ以外だった場合、民泊は出来ないのです。
ご自身の用途地域はインターネットで誰でも閲覧可能です。

品川区の場合はこちらのサイトで閲覧可能です。

用途地域等指定図|品川区www.city.shinagawa.tokyo.jp

このような地図が閲覧できます。
こちらは品川区上大崎のあたりです(目黒駅周辺)
ピンク色のところが商業地域

民泊をするためには、まず用途地域の確認を
目黒駅周辺の用途地域指定図

その建物がそもそも民泊OKか

次に、自分の住まいが民泊を禁止していないのかを確認します。ー②
例えば分譲マンションの場合、自分はOKでも、管理組合の許可が無いと民泊は出来ません。

必要書類の中に管理組合の理事長の許可証が必要なのです。
ここ最近は、マンションのエントランスに大きく「この建物は民泊禁止です」って貼っているところもありますよね。
そういう建物での営業はそもそも不可能です。

戸建であってもその住宅街で民泊が禁止されているケースがあります。
これらは後からなかなか変えられないものなので、事前に確認する事が必要です。
借家戸建の場合は、あなたが民泊で運用することを、オーナーさんが許可してくれないとやはりそこでストップがかかってしまいます。

民泊営業日数の制限にも注意、目黒区は厳しい

ここまで残った方はいらっしゃいますでしょうか?
まだまだ関門はあります。
次に重要なのは、自治体による営業日数の制限です。
自分の住まいにおける、営業可能日数を確認します。ー③
例えば目黒区の場合、目黒区は区内で一番厳しいと言われています。

その理由は、平日の営業が禁止されているからです。
目黒区は閑静な住宅街が多いので、その地域性を踏まえてとのことのようです。

したがって、目黒区で民泊を営業する際には
「金曜日昼チェックイン→日曜日昼チェックアウト」
という2泊3日のお客様のみしか滞在が許されません。
つまり月最大で8日間の稼働となります。
月10万円の家賃が取れるお部屋で、最大8日となると、1泊1万5千円でやっと月12万円。
あなたは自分のそのお部屋に、1泊1万5千円で泊まるだけの価値があると思いますか?

ここまでの関門に残った方は、民泊を始めようとしてこの記事をお読み頂いた方の3%もいないのではないでしょうか?

そう、民泊を始めるためには、こんなに多くの関門があるのです。
世の中、簡単には儲けさせてくれないということですよね。(笑)

逆に言えば、ここまでクリアしている方は民泊にトライしても良いかも知れません。
弊社がお手伝いしますよ!

民泊代行業者に任せるか否かも重要な課題

しかし、もう一つ嫌な話をしなければなりません。

果たして賃貸を上回る利益が出るかどうか試算してみる。ー④

ここまでお読みくださった殆どのオーナーさんは、
「自分の空き物件(戸建orアパートorビル等)を民泊に出してみようか。」
とお思いかと存じます。

さて、民泊の許可が下りたら、どうなさいますか?
来週突然、
“イギリス人女性、ルーシーさんの予約が入りました。”
というメッセージが届いたとします。
どうなさいますか?
あたふたしてしまい、残念ながらこちらからキャンセルしてしまうと思います。
そこで出て来るのが民泊代行会社です。
彼等は英語やネットに精通し、世界中のゲストからのメッセージに対応してくれます。

但し、直接の鍵の受け渡しや、掃除をやってくれるわけではありません。
ただの連絡係です。
それでもやり取りを管理会社に任せた場合、利益の25〜30%持って行かれてしまうのです。
更にこの上に、「年間営業日数、180日制限」という、国の規制が覆い被さります。
どうでしょう。
ここまで来たら、
「これでは利益にならないから、普通の賃貸の方がマシ。」
というオーナーさんも多いのではないでしょうか?

それでも、楽しく民泊を運営し、利益に繋げているオーナーさんが2例ございます。次回は、準備編②と共に、それらのケーススタディもお伝えいたします。

この記事を書いた人

株式会社プラスアルファ牧田朋美
株式会社プラスアルファ牧田朋美
ホームページをご覧いただきましてありがとうございます。 青山一丁目にございます株式会社プラスアルファの代表の牧田朋美です。 趣味はアンチエイジングなのですが、それが高じてマラソンをすることになり、かれこれ13年走り続けております。 ブログには普段走って移動する私ならではの視点で気付いたことなど、日々感じたことを記事にしていきたいと思っております。 人当りはとっても良く、いつもニコニコですが、中身はかなりストイックな体育会系です。

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